Как стать профессиональным строителем дома — часть I

В течение многих лет многие наши студенты-строители задавали подходящие вопросы, например, какой размер дома построить; что я положил в него; где я это сделаю Оглядываясь назад, мне легко принимать эти решения сейчас, но когда я начал строить в 1975 году, это была ситуация проб и ошибок. И моя точка зрения кристально чиста. Мне очень легко оглянуться назад и увидеть вещи, которые я хотел бы знать, когда я начал строить. Вот что вы узнаете в этой статье.

Вы узнаете все за и против того, чтобы быть спекулянтом или строителем спецификаций (в отличие от строителя контрактов). Если вы не знаете этих условий, то создатель спецификаций — это тот, кто выберет участок, выберет дизайн, построит дом и затем продаст его покупателю. Строитель по контракту — это тот, кого вы нанимаете, чтобы построить дом для вас. Кстати, строительные спецификации — это то, что я предлагаю вам начать, а не строить дом для кого-то другого. Я объясню почему.

Я начну с того, что покажу вам, как стать одним из лучших разработчиков спецификаций в вашем регионе, даже если вы никогда раньше не строили дома. Я буду расширять эту информацию, обсуждая пункты, которые являются уникальными в строительных спецификациях. Далее я расскажу об особенностях, которые являются уникальными для контрактов на строительство, и пунктах, которые относятся как к спецификациям, так и к контрактному строительству.

Слово предупреждения

Хочу подчеркнуть, что при начале строительных работ вы должны отделить свою деятельность от личной жизни. В начале 1970-х годов я занимался продажей коммерческой недвижимости. Я едва пережил серьезную рецессию. Почти все, что у меня было, было от моего имени, и большинство из них было принято. Если бы я знал то, что знаю сейчас, я бы сохранил этот большой дом, этот Мерседес и этот самолет.

В строительной отрасли может произойти много вещей, которые вы не можете полностью контролировать. Согласно годовому отчету Национального судебного центра за 2008 год, в 2007 году американцы подали более 90 миллионов исков, из которых более трети были гражданскими. Это не включает количество юридических споров, которые были разрешены до судебного процесса. Исходя из огромного количества юридических споров, которые возникают в суде и вне суда, можно сказать, что большинство американцев рискуют участвовать в судебном споре в определенный момент своей жизни — для многих людей, более одного раза. Это особенно важно для тех, кто работает в профессиях с высокими жалобами, таких как врачи, стоматологи и, да, особенно строители! Вы должны инвестировать в наем специалистов, которые помогут вам защитить ваши активы. Это проще, чем вы можете себе представить. Это один раз, когда вы не можете отложить. Я могу рассказать несколько отличных фильмов ужасов, но я не хочу пугать вас в начале игры. В любом случае, не живите в страхе перед тем, что может случиться. Вы проигрываете, только если не играете.

I. Спекулятивное строительство

А. Как стать одним из лучших производителей в вашем регионе

Прежде чем купить много, прежде чем покупать какие-либо планы дома, первое, что я хочу, чтобы вы сделали, это ваша команда успеха. Я называю это философией Генри Эго Форда. Если вы прочитаете о Генри Форде, вы узнаете, что некоторые считают его неграмотным. Однажды он подал в суд на чикагскую газету, которая написала статью, утверждающую, что она неграмотна. В иске Генри Форд подчеркнул, что ему не нужно знать все обо всем, потому что он нанял экспертов, чтобы помочь ему со всем, что он хотел сделать. Благодаря этому его разум был свободен и ясен, так что он мог делать все, что мог на самом деле. Ну, я многому научился из этой философии. Я понимаю, что в этой жизни не хватает времени на все. Сейчас я нанимаю экспертов, которые помогают мне принимать решения, что положительно повлияло на мой успех в строительстве домов.

Ваша команда успеха должна включать следующее:

1. Агент по недвижимости

2. Ландшафтный архитектор

3. Художник / архитектор

4. Дизайнер кухни / ванной

5. Дизайнер интерьера

6. Светодизайнер

Я буду подробно обсуждать каждого из этих членов команды. Не беспокойся Когда вы начинаете, вам не нужно лучшее. Члены команды более доступны, чем вы можете себе представить.

Б. Получение первого кредита

Позвольте мне рассказать вам историю. Чем больше вы уходите от этой истории, тем сложнее будет занимать деньги, чтобы начать.

Предположим, вы работаете за вознаграждение. Если вы не работаете, а работаете не по найму, вы должны иметь высокую кредитоспособность или предоставить налоговые декларации за последние три года, чтобы претендовать на кредит. Если вы в настоящее время арендуете дом или квартиру и хотите построить дом для себя, вы — лучший кандидат на получение кредита для строительства дома — для себя. Таким образом, вы получаете деньги. Вы строите дом. Вы продаете его во время строительства. Вы продаете это. Вы идете в банк. Вы одалживаете деньги таким же образом. Вы получаете деньги. Вы строите дом. Список для продажи. Продай это. Делайте это снова и снова, и вы скоро войдете в банк, и банкир смотрит на вас и говорит: Боже, ты должен стать домостроителем. И ты.

Это самый простой способ начать. Почти каждый дизайнер, которого я знаю, начинал в этой отрасли. Этот метод также обеспечит наименьший риск. Почему? Потому что, если вы не продадите свой дом, вы просто переедете. Это, в свою очередь, облегчит вашу продажу, потому что меблированный дом обычно продается быстрее, чем дом без мебели. Наконец вы продадите его и сможете начать процесс заново. Плохая новость в том, что вы часто двигаетесь. Я помню одну пару, которая хотела, чтобы дом был свободным и чистым. Они использовали этот метод в пяти домах, получая прибыль обратно в каждый дом. Их шестой дом был построен полностью за наличные. Они получили это бесплатно и четко и покинули строительную отрасль. Они просто хотели сделать все необходимое, чтобы владеть своим домом бесплатно и чисто.

Чем больше вы отклоняетесь от описанного выше сценария, тем сложнее получить первый кредит, когда вы только начинаете.

Например, предположим, что теперь у вас есть дом, и вы хотите занять деньги, чтобы построить еще один дом для себя. Банкир, как правило, будет отрицательным. Они обычно смотрят на минус и могут комментировать такие вещи. "Звучит очень хорошо, но теперь у тебя есть дом. Что ты собираешься делать со своим нынешним домом? " Ваш ответ: «Я выставлю его на продажу при строительстве нового дома, а затем продам». Банкир комментирует: «Звучит неплохо, но что, если вы не продадите свой нынешний дом?» Банкир обычно смотрит на минус — то есть вы застряли на двух платежах за жилье. Если вы можете доказать, что вы можете позволить себе две жилищные выплаты, вы можете получить деньги очень хорошо.

У вас всегда должен быть успешный конец вашей истории, которую вы рассказываете банкиру. Никогда не смотрите на банкира и не говорите: «Ну, я одалживаю только 70% от оценочной стоимости. Если бы банку пришлось взять дом на себя, у банка была бы возможность. Банк может продать дом и получить хороший возврат инвестиций ». Никогда не используйте такую ​​логику в банкире. Банкиры не хотят быть в сфере домовладельцев. Никогда не предлагайте и даже не думайте, что это произойдет.

Если вы не работаете за вознаграждение, у вас есть проблемы с кредитом или у вас нет денег, ваш следующий лучший способ — найти инвестора, который возьмется за совместное предприятие с вами. Я делал это во многих крупных проектах, когда у меня не было финансовых ресурсов. Обычно я структурировал инвестиции так, чтобы партнер по совместному предприятию тратил очень мало или вообще не тратил деньги. Инвесторам это очень нравится! Мне нужны были их сильные финансовые отчеты. Поймите, есть много инвесторов, таких как доктора, которые имеют огромные финансовые отчеты, но имеют очень мало денег. Так что, если вы сможете спроектировать свои инвестиции так, чтобы они требовали очень мало или вообще не требовали наличных денег, это станет относительно легкой инвестицией для продажи. Когда я работаю с партнером по совместному предприятию, после того, как инвестиции проданы, инвестор получит все вложенные деньги, а также справедливую процентную ставку, оговоренную заранее. Вся остальная прибыль будет разделена на 50% для меня и 50% для инвестора. Обычно в такой ситуации инвестор позволял бы мне вычитать все расходы из моего собственного кармана, но, по понятным причинам, он не позволял мне брать какую-либо зарплату.

Вы не поверите, что некоторые сумасшедшие, сумасшедшие, нелепые инвестиции требуют больших сумм денег, в которые я видел, как эти люди вкладывают деньги. Многим из них на бирже повезло так же, как и мне. Эти люди должны чувствовать благословение, что вы пришли к их жизни с выгодными инвестициями в недвижимость. Я обнаружил, что эти люди разговаривают с друзьями, посещают инвестиционные семинары и размещают рекламу в газете.